임의경매절차에서 저당부동산에 대하여 발생한 차임 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제되는지 여부
乙은행은 2013. 1. 2. 甲 소유의 과천시(수도권과밀억제권역) 소재 A아파트에 관하여 채권최고액 9억원의 근저당권설정등기를 마쳤다. 丙은 2014. 1. 1. 甲으로부터 A아파트를 임대차보증금 50,000,000원, 월 차임 4,000,000원, 임대차기간 2014. 1. 1.부터 2016. 1. 1.까지로 정하여 임차하였고, 2014. 12. 31.까지의 차임만을 지급한 채 A아파트에서 계속 거주하였다. 乙은행은 2015. 3. 31. A아파트에 대한 임의경매를 신청하여 2015. 4. 1. 경매개시결정이 내려지고 그 기입등기가 마쳐졌다. 위 경매절차에서 A아파트가 9억원에 매각되고 2016. 2. 1. 그 대금이 납부되었고, 2016. 4. 1. 배당기일이 열려 배당이 실시되었다. A의 청구채권이 9억원인 경우 丙은 소액임차인의 최우선변제금액 상당을 배당금으로 지급받을 수 있을까?(2014. 1. 1.부터 2016. 3. 30.까지의 수도권과밀억제권역의 소액보증금의 범위는 8,000만 원까지 이고, 최우선변제금액은 2,700만원이다.)
쟁점 : 위 사건과 같이 근저당권자가 선순위, 소액임차인이 후순위로 있는 경우 소액보증금 최우선변제금액이 먼저 배당되고, 그 다음 근저당권자의 채권최고액 범위에서 배당되고, 그래도 남은 금액이 있으면 임차인의 나머지 보증금 부분이 배당됩니다. 그런데 이 사건에서 소액임차인 丙은 차임을 연체하였으므로 배당될 보증금에서 연체된 금액만큼 공제되는지 여부가 쟁점이 됩니다.
해설
1. 저당부동산에 대한 압류가 있으면 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미치는지 여부
민법 제359조 제1항은 ‘저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.’고 규정하고 있는데, 위 규정상의 ‘과실’에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함된다고 할 것이므로, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미치게 됩니다(대법원 2016. 7. 27.선고 2015다230020 판결 참조).
다만, 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로, 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐입니다(대법원 2016. 7. 27.선고 2015다230020 판결 참조).
2. 임의경매절차에서 저당부동산에 대하여 발생한 차임 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제되는지 여부
부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실․훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조).
따라서 (1) 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, (2) 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 그 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 그 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됩니다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결, 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결 등 참조).
3. 결론
따라서 경매개시결정 기입등기의 전후와 관계없이 丙이 연체를 시작한 2015. 1. 1.부터 위 경매절차에서 매각대금이 납부되기 전까지의 차임 또는 차임 상당 부당이득금의 합계액이 丙이 배당받을 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 할 것인데, 그 합계액이 50,000,000원을 초과하므로, 丙이 배당받을 임대차보증금은 존재하지 않는다고 할 것입니다.
