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[판례연구] 공시된 보증금액과 실제 보증금이 다를 경우 구 상가건물 임대차보호법의 적용대상의 판단기준

공시된 보증금액과 실제 보증금이 다를 경우 구 상가건물 임대차보호법의 적용대상의 판단기준

 

2014. 4. 1. 서울 소재 A점포에 관하여 임차인 ’, ‘임대차보증금은 4억원’, ‘월 차임 100만원으로 하되, 그 중 차임의 지급을 상가가 형성될 때까지 유보하기로 하는 임대차 계약을 체결하였다가 2015. 4. 1. 차임을 면제하기로 합의하였다. A점포에 대하여 2014. 4. 2. 위 임대차계약서를 첨부하여 편의점에 관한 사업자등록을 신청하였다. 그런데 위 임대차계약서에는 차임 지급유보에 관하여 아무런 기재가 되어 있지 아니하였고, 은 차임면제 약정 후에도 사업자등록정정신고를 하지 않았다.

2015. 5. 1. 근저당권을 취득한 이 대여금의 이자를 연체하자 A점포에 대한 임의경매를 실시하였고, 2016. 5. 1. 경매절차에서 A점포를 매수하여 소유권을 취득하였다. 이 경우 에 대하여 A점포의 인도를 구할 수 있는가?

     

  

쟁점  

 

1. 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법’)의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도 임차인이 대항력을 주장할 수 없는지 여부

 

2. 법 개정 후 체결되거나 갱신된 임대차의 경우

     

  

해설

 

1. 구 상가임대차법의 적용범위를 초과하는 경우 대항력 인정여부

 

상가임대차법 제21항은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하지 않는 상가건물의 임대차에 대하여 적용하는 것으로 규정하고 있습니다.

 

대통령령으로 정하는 보증금액(2014. 1. 1.이후)

 

1. 서울특별시 : 4억원

2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원

3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 24천만원

4. 그 밖의 지역 : 18천만원

 

 

이 사안에서 이 실제로 지급하는 임대차보증금액은 4억원으로 구 상가임대차보호법이 적용되는 보증금액 한도의 범위에 있으나, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임의 산출액은 5억원으로 구 상가임대차법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과합니다.

 

판례는 상가건물임대차보호법 상 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 200844238 판결 참조).’는 전제에서 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 상가임대차법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도, 임차인은 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다. 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2016. 6. 9.선고 2013215676).”고 판시하였습니다.

 

따라서 A점포 임대차계약이 실제로는 차임 없이 임대차보증금 4억 원의 임대차계약으로 변경되었다고 할지라도, 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 각 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액은 5억 원으로서 상가임대차법의 적용대상으로 되기 위한 보증금액의 한도인 4억 원을 초과합니다.

 

, 임차인 이 점포의 양수인 에 대하여 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없습니다. 따라서 에게 A점포의 인구를 구할 수 있습니다.

 

2. 2015. 5. 13. 법 개정 후 체결되거나 갱신된 임대차의 경우 

 

대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여 계약갱신요구권과 계약갱신시 차임 및 보증금 증감청구권이 인정될 수 있도록 2013. 8. 13. 개정되었고, 대항력도 인정될 수 있도록 2015. 5. 13. 개정되었습니다. 이로써 각 개정일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차의 경우 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하더라도 계약갱신요구권과 계약갱신시 차임 및 보증금 증감청구권, 대항력이 인정되게 되었습니다. 

 

 

따라서 2015. 5. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차였다면 보증금액에 상관없이 대항력을 인정받을 수 있게 되었습니다. 그러므로 이 경우 에게 A점포의 인도를 청구할 수 없게 되었습니다.  

 

부동산전문변호사 김성훈

     

 

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등록자관리자

등록일2016-08-30

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