[판례연구] 공시된 보증금액과 실제 보증금이 다를 경우 구 상가건물 임대차보호법의 적용대상의 판단기준

공시된 보증금액과 실제 보증금이 다를 경우 구 상가건물 임대차보호법의 적용대상의 판단기준

乙과 甲은 2014. 4. 1. 서울 소재 A점포에 관하여 ‘임차인 甲’, ‘임대차보증금은 4억원’, ‘월 차임 100만원’으로 하되, 그 중 차임의 지급을 상가가 형성될 때까지 유보하기로 하는 임대차 계약을 체결하였다가 2015. 4. 1. 차임을 면제하기로 합의하였다. 甲은 A점포에 대하여 2014. 4. 2. 위 임대차계약서를 첨부하여 편의점에 관한 사업자등록을 신청하였다. 그런데 위 임대차계약서에는 차임 지급유보에 관하여 아무런 기재가 되어 있지 아니하였고, 甲은 차임면제 약정 후에도 사업자등록정정신고를 하지 않았다.

2015. 5. 1. 근저당권을 취득한 丙은 乙이 대여금의 이자를 연체하자 A점포에 대한 임의경매를 실시하였고, 丁은 2016. 5. 1. 경매절차에서 A점포를 매수하여 소유권을 취득하였다. 이 경우 丁은 甲에 대하여 A점포의 인도를 구할 수 있는가?

쟁점

1. 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도 임차인이 대항력을 주장할 수 없는지 여부

2. 법 개정 후 체결되거나 갱신된 임대차의 경우

해설

1. 구 상가임대차법의 적용범위를 초과하는 경우 대항력 인정여부

상가임대차법 제2조 1항은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하지 않는 상가건물의 임대차에 대하여 적용하는 것으로 규정하고 있습니다.

※ 대통령령으로 정하는 보증금액(2014. 1. 1.이후)

1. 서울특별시 : 4억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원

이 사안에서 甲이 실제로 지급하는 임대차보증금액은 4억원으로 구 상가임대차보호법이 적용되는 보증금액 한도의 범위에 있으나, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임의 산출액은 5억원으로 구 상가임대차법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과합니다.

판례는 ‘상가건물임대차보호법 상 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결 참조).’는 전제에서 “사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 상가임대차법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도, 임차인은 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다. 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2016. 6. 9.선고 2013다215676).”고 판시하였습니다.

따라서 A점포 임대차계약이 실제로는 차임 없이 임대차보증금 4억 원의 임대차계약으로 변경되었다고 할지라도, 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 각 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액은 5억 원으로서 상가임대차법의 적용대상으로 되기 위한 보증금액의 한도인 4억 원을 초과합니다.

즉, 임차인 甲이 점포의 양수인 丁에 대하여 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없습니다. 따라서 丁은 甲에게 A점포의 인구를 구할 수 있습니다.

2. 2015. 5. 13. 법 개정 후 체결되거나 갱신된 임대차의 경우

대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여 계약갱신요구권과 계약갱신시 차임 및 보증금 증감청구권이 인정될 수 있도록 2013. 8. 13. 개정되었고, 대항력도 인정될 수 있도록 2015. 5. 13. 개정되었습니다. 이로써 각 개정일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차의 경우 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하더라도 계약갱신요구권과 계약갱신시 차임 및 보증금 증감청구권, 대항력이 인정되게 되었습니다.