A는 친척인 B에게 2011. 1. 1. 돈 5,000만원을 빌려주었으나, 이를 받지 못하게 되자 2014. 2. 1. 서울에 있는 B소유의 주택(유일한 재산)을 가압류하고, 2014. 2. 4. 위 주택 중 방 1칸을 3,200만원에 임대하는 임대차계약을 체결하고 실제 임대차보증금을 지급하지 않고 2014. 2. 5.부터 전입신고를 마치고 거주해왔다. 그런데 위 주택에 대하여는 이미 갑 은행이 2012. 2. 1. 돈 1억 원을 대출해주고 채권최고액 1억 2,000만원의 1순위 근저당권을 설정받았고, 을이 2013. 5. 1.자로 돈 7,000만원을 빌려주고 채권최고액 1억 500만 원의 2순위 근저당권을 설정받았으며, 병이 2012. 12. 31.경 빌려준 2억 원을 피보전채권으로 하여 2013. 6. 1.자로 2억원의 부동산가압류등기를 마친 상태였다. 갑 은행은 B가 돈을 갚지 않자 2014. 5. 1. 임의경매를 신청하였다. 이 경우 A가 주택임대차 보증금으로 갈음한 3,200만 원에 대하여 최우선변제를 받을 수 있는지 문제된다(주택 감정가는 1억 5,000만 원, 경락가는 1억 2,000만 원이고, 경락대금 완납 시 B의 갑에 대한 채무는 1억 2,000만 원을 초과하고 있었으며, 체납세액 등 다른 채무는 없고, 경매비용은 무시한다).
주택임대차보호법은 보증금이 소액인 소액임차인의 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 인정하고 있는데(제8조 1항), 서울특별시 주택의 경우 보증금이 9,500만 원 이하이면 소액임차인에 해당한다. 서울특별시의 경우 소액임차인에 해당하면 3,200만 원 이하의 금액을 최우선변제 받을 수 있다.
그런데 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001.05.08. 선고 2001다14733 판결).
따라서 A가 일응 소액임차인으로 보이지만, 사안의 임대차계약은 기존 채권을 추심을 위한 수단으로 체결한 것에 해당하므로 A는 소액임차인으로서 보호되지 않는다. 위 경매절차에서는 근저당권자인 갑 은행에게 1억 2,000만원 전액이 배당되게 된다.
만약, A가 B에게 2011. 1. 1. 돈을 빌려준 사실이 없고, 2014. 2. 4.경 실제로 보증금 3,200만원을 주고 임차하였다고 하면, A가 소액임차인으로서 3,200만원을 최우선변제 받을 수 있을까?
주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다. 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인 경우, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다고 할 것이나, 다만 위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2005.05.13. 선고 2003다50771 판결).
위 사안에서 B가 A에게 소액보증금이 인정되는 임차권을 설정해준 때 채무초과상태임은 명백해 보이는 바, 위 임대차계약은 사해행위에 해당한다. 따라서 채무자 B의 악의는 추정되고, 수익자인 A의 악의도 추정된다고 할 것인데, 본건의 경우 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어 채무초과상태를 의심할 만한 충분한 사정이 있었을 뿐만 아니라 임대인과 친인척관계에 있어서 그와 같은 사정을 잘 알고 있었다고 보여지고 별도로 A에 대한 악의 추정이 번복될 사유는 보이지 않는다. 따라서 이 경우 A는 3,200만원을 최우선변제를 받을 수 없고, 만약 집행법원이 A에게 위 금액을 배당한다고 해도 다른 채권자(갑 은행)은 배당이의소송을 통해 이를 배제시킬 수 있다.
